こんにちは、ディックです。
インスタの方には上げさせて頂きましたが、先日、地鎮祭を行いました。
そして！今日見に行くと柵が張られてました！
いよいよ始まりますね～。
さて、わたくしは先日、ＪＡバンクにてパナソニックホームズへお金を払ってきました！
これで晴れて（？）債務者となりました(;^_^A
今日はそこで予想外の出費をしてしまった（正確にいうと発覚）話です。
家を買うには４回の支払いがある
『家って自己資金でいくらあれば買えるの？』って皆さん気になっているところだと思います。
だいたいのハウスメーカー、工務店では４回に分けて支払いがあります。
１．頭金
２．着工金（基礎代）
３．棟上げ代
４．引き渡し代
です(;´･ω･)
つまり、どこで住宅ローンを組むかで自己資金いくら必要かが変わります。
ちなみにディックは１．頭金は自己資金で賄い、２から住宅ローンを組みました！
だいたいのケースだと思います。
１．頭金はだいたい建物の5％程度。
他はそれぞれ1/3ずつぐらいだと思っていたら良いと思います。
※土地は奥さんの親戚の土地ですので0円となっており、金銭発生しておりません。
ありがとうございますｍ（＿ ＿）ｍ
銀行は２種類のお金の貸し方がある
①１～４のそれぞれでお金を細かく貸してくれる分割貸しです。
②最後の４で貸してくれる一括貸しです。
ディックは迷わず①分割貸し！
というのも一括貸しでは着工代、棟上げ代を別から用意しなくてはなりません！
一般的にはここでつなぎ融資というのがあるのです。
つなぎ融資：無担保でかしてくれるが、金利が高い！住宅ローンの融資実行までのつなぎで使う融資
そう、これが金利が高い！２%～３％くらいです。更に手数料も約10万かかります！
まぁ家も出来ていない状態（無担保）でお金を貸してくれるので致し方ないと言ったところでしょうか。
ＪＡバンクなら分割貸しに対応してくれますので利用しない手はありません。
実はこの分割貸しはすべての銀行が対応している訳ではなく、一部の金融機関特有の商品となっております！
デメリットもある分割貸し
そんなこんなで分割で融資実行し、自分は買い物上手だなぁと天狗になっていた訳ですが、
そうは上手くいきませんでした。
分割実行の際は１回目の融資のあと、土地に抵当権の設定をしなくてはなりません。
抵当権とは『住宅ローンを借りる人が払えなくなった場合に備えて設定する担保』のこと
お金を借りるんですからそれは仕方ないことです。
問題は１回目の融資で設定するということです。
抵当権は通常 土地+建物に設定されます。
しかし、１回目の融資の際には基礎もありませんので（とりあえず）土地に。
更に建物ができる融資の際に建物に追加で設定されます。
例えば建売やマンションを買う際は出来ているものに対して住宅ローンを組みますので支払いも１回、
抵当権も１回で済むのですが、注文住宅の際は４回に分けて払いますので抵当権設定が２回生じることが多いのです。
なんでコレがデメリットなの？という話なんですが、デメリットが２つあります。
デメリット①：司法書士に支払う抵当権設定報酬が２回！
だいたい３万円～５万くらいでしょうか。これが２回かかります。
デメリット②：登録免許税が余計にかかる。
土地に抵当権を建物より先に打つことになります。
それによって借りた金額の0.4％が登録免許税としてかかります。
↑これが発覚した余計な支出(;´･ω･)
本来、2020年3月末までは新築の建物の登録免許税は軽減税率により0.1％なんですが、
土地を先に設定し、建物を追加するとこの軽減税率は全く利用できないのです(´；ω；`)ｳｩｩ
具体的な金額として
4000万円借りたとすると
軽減税率の場合、4000×1/1000=4万円ですが、
土地に先行設定することで4000×4/1000=16万円Σ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝ
これだけで+12万円ですが、更に司法書士報酬5万円が追加され
合計17万円が余計にかかることになるのですΣ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝΣ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝ
建物に追加設定しても戻ってきません。
設定する『順番』で17万円も余計にかかっちゃうなんて納得できません。
免れる方法は無いの？
あるにはあるのですが・・・良い方法はありません(;´･ω･)
方法①：つなぎローンを使う。
先ほど紹介したあれです。
説明した通り、手数料約10万円+金利2～3％となっており、まったく魅力的ではありません。
方法②：メーカー支払いを最後に一括
分割で払うから先に設定が必要な訳で・・・。最後に一括なら不要な訳です。
でもこれって現実的じゃないですよね。
方法③：着工金と棟上げ金は自己資金で賄う。
有効案ですが、住宅ローン減税が使える額がかなり減ってしまうので結果損になると思います。
方法④：方法③で自己資金で払った分を最後に金融機関に補填してもらう。
これはできる銀行とできない銀行があります。ＪＡバンクではダメでした。
他の地方銀行なんかだとＯＫなところ多いですが、先日のブログで上げた
金利0.23%は強力ですのでやはりＪＡがお得との判断です。
ディックは結局どうした？
しぶしぶですが、高めの登録免許税を受け入れることにしました(´；ω；`)ｳｩｩ
お金って借りるだけで金利以外にも色々かかるんですね～。
ほとんどの人が使えない軽減税率・・・いったい何のためにあるんですかね(;´･ω･)
あまり良い対策案が無いのが恐縮ですが、良かったら参考にしてみてくださいませ！
ではでは！
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